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Commercial Résidentiel
Publié le 22.06.21

TGA. Mais pourquoi est-ce pertinent ?

Le TGA exprime le rapport qu’entretiennent les revenus nets (normalisés) d’un immeuble par rapport à son prix transactionnel. Mais pourquoi est-ce pertinent ?

Ne devrions-nous pas nous contenter de comparer un 6-plex avec un autre 6-plex pour déterminer sa juste valeur marchande, comme on le fait simplement pour déterminer la valeur d’une maison ? Non ! Les immeubles multi-résidentiels sont achetés pour des fins d’investissement, et non pas pour des fins d’habitation, ce qui fait que l’on se doit de s’attarder à la rentabilité d’un immeuble, pour pouvoir se positionner par rapport au prix qu’on est prêts à payer pour. Or, c’est justement ce que permet de faire grossièrement le TGA : comparer la rentabilité d’un immeuble à son cout.

Le TGA est un indice davantage pertinent que le MRB, puisque le TGA tient compte des dépenses de l’immeuble qui est ciblé, c’est par ailleurs évidemment mieux que le CPL, qui est un indice beaucoup trop approximatif. Cependant, plusieurs personnes ne calculent pas correctement le TGA, en le truquant parfois par ignorance et parfois par opportunisme. Il n’y a qu’une seule manière correcte de calculer le TGA, et c’est en divisant les RNN par la JVM.

Les RNN

On utilise les revenus nets normalisés (RNN) pour le calcul du TGA. Pour y parvenir, on soustrait aux revenus bruts les dépenses opérationnelles, puis les dépenses normalisées. 

Les quatre dépenses opérationnelles sont les suivantes :

Ensuite, les dépenses normalisées sont des dépenses qui ne sont pas des dépenses existantes, mais que toute institution financière et que tout évaluateur anticipera pour votre immeuble. La normalisation de ces dépenses permet d’une part de mettre sur un pied d’égalité un immeuble qui serait géré par un propriétaire qui s’occuperait de tout lui-même (à faible cout), VS un immeuble où toutes les tâches requises au bon fonctionnement de l’immeuble seraient déléguées. De plus, pour les institutions financières, c’est une manière de s’assurer que s’il y avait une reprise de l’immeuble, suite à un défaut du débiteur, l’immeuble serait suffisamment profitable pour couvrir l’ensemble des dépenses requises à son bon fonctionnement. C’est pour cette raison que la charte de normalisation des dépenses qui est utilisée est celle de la SCHL, qui sert généralement de jalon dans le monde financier.

Ces dépenses sont généralement au nombre de quatre elles aussi :

À ces dépenses peuvent par ailleurs s’ajouter les dépenses reliées aux autres services offerts comme en internet, en électro-ménagers, etc.

La JVM

La juste valeur marchande (JVM), est la valeur à laquelle se transige un immeuble. Évidemment cette valeur découle directement des RNN d’un immeuble ainsi que de l’offre et la demande pour ce type d’immeuble, qui sont exprimées dans le TGA. Typiquement, lorsqu’on examine un immeuble à vendre, qu’on aimerait connaitre sa JVM et qu’on a en main un TGA adéquat : la manière la plus courante de déterminer la JVM est de calculer RNN/TGA.

Cependant, lorsqu’on débute et qu’on n’est pas familier avec les TGA de son secteur, en fonction des différents types d’immeubles, la meilleure manière de faire est de demander à son courtier des comparables vendus (et évidemment non pas à vendre, dans lequel cas vous devriez partir en courant). Dans un marché où on assiste à une prise en valeur importante des immeubles, il est par ailleurs essentiel d’utiliser des comparables excessivement récents. À partir de là, on pourra comprendre le rapport, propre à chaque secteur et à chaque type d’immeuble, qu’entretiennent les RNN avec les JVM, exprimés dans le TGA, puis il deviendra facile, pour les immeubles à vendre, de découvrir où se situe leurs JVM.

En bref

Le TGA exprime le rendement d’un immeuble, qui serait acheté sans hypothèque et pour lequel les dépenses véritables coïncideraient avec les dépenses normalisées. Par exemple, un TGA de 5% signifierait que, sur un an, les revenus nets normalisés auront remboursé 5% du cout de l’immeuble. Dans ce contexte, il faudrait 20 ans pour avoir remboursé 100% du cout de l’immeuble. C’est donc un outil utile pour comparer les immeubles sur une même base et pour évaluer ce qu’il en coute d’acquérir des revenus locatifs. 

Gardons cependant en tête que le TGA a tout de même plusieurs talons d’Achille : le TGA ne tient pas compte du montage financier (qui aura un rôle décisif dans le rendement réel d’un projet), le TGA ne tient pas compte du risque d’un projet, le TGA ne tient pas compte du potentiel d’un immeuble (que ce soit de l’immeuble en tant que tel ou du secteur en changement). Autrement dit, même s’il peut être utile d’utiliser le TGA comme repère, il est indispensable de s’entourer de professionnels qualifiés pour nuancer sa décision pourrait être particulièrement judicieux dans le cas de l’achat comme de la vente d’un immeuble.