Lorsqu’on vend ou qu’on achète une maison, un condo, un plex ou tout autre immeuble au Québec, la garantie légale est un élément important à comprendre avant de signer une promesse d’achat. Elle peut avoir un impact direct sur les recours de l’acheteur, les obligations du vendeur et le risque de litiges après la vente.
En immobilier, la garantie légale comprend principalement deux protections : la garantie du droit de propriété et la garantie légale de qualité. Cette dernière est souvent associée aux vices cachés, à la conformité de l’immeuble, à son utilisation normale et à la sécurité des occupants.
Dans cet article, nous expliquons ce que signifie vendre ou acheter avec ou sans garantie légale, les risques à considérer, les clauses à surveiller et le rôle d’un courtier immobilier dans ce type de transaction.
La garantie légale est un élément important à comprendre avant d’acheter ou vendre une propriété au Québec.Définition de la garantie légale en immobilier
Qu’est-ce que la « garantie légale » dans le cadre d’une transaction immobilière ? La personne qui vend un meuble ou un immeuble est tenue de garantir qu’il est exempt de tous vices de titres et de tous vices cachés, sauf ceux dénoncés avant la vente dans le formulaire de déclaration du vendeur.
Qu’est-ce qu’un vice de titre?
Un vice de titre est un problème ou une erreur concernant les titres d’une propriété qui empêche l’acheteur d’en jouir pleinement et librement.
Les problèmes pouvant affecter le titre de propriété peuvent notamment concerner :
- les titres de propriété;
- les droits de passage;
- les servitudes;
- les plans d’arpentage erronés;
- l’empiètement sur un lot voisin;
- les hypothèques, priorités ou autres charges non radiées;
- certaines violations aux règlements municipaux, d’urbanisme ou de protection de l’environnement..
Qu’est-ce qu’un vice caché dans une maison ?
Un vice est un défaut grave qui réduit la qualité d’un bien immobilier et empêche l’acheteur de jouir pleinement de sa nouvelle propriété. S’il l’avait su avant la transaction, l’acheteur n’aurait peut-être pas procédé à l’achat du bien ou il aurait pu négocier son prix à la baisse.
Un vice caché :
- n’est pas apparent ;
- n’est pas connu de l’acheteur ;
- existait au moment de l’achat.
Pour être considéré comme un vice caché, le problème doit aussi être suffisamment grave. Il doit nuire à l’utilisation du bien ou entraîner une diminution du prix que l’acheteur aurait été prêt à payer s’il avait connu le problème avant la vente.
À l’inverse, l’usure normale, un défaut apparent ou un problème qu’un acheteur prudent aurait pu constater lors d’une visite ou d’une inspection ne sera pas nécessairement considéré comme un vice caché. La prudence est donc essentielle lorsqu’on achète un immeuble, surtout lorsque la propriété est vendue sans garantie légale de qualité.
Attention, en tant que vendeur, vous êtes responsable du vice caché même si vous ignoriez son existence au moment de la vente.
Les deux types de garantie légale d’un immeuble
Dans le marché de l’immobilier, la garantie légale comporte deux volets :
- la garantie du droit de propriété ;
- la garantie de qualité.
Ces deux types de garantie existent par le seul effet de la loi (prévu au Code civil) afin de protéger l’acheteur. En d’autres mots, cela veut dire qu’il n’est pas nécessaire de les prévoir dans une promesse d’achat.
Toutefois, certains vendeurs peuvent choisir d’exclure la garantie légale de l’acte de vente. Dans ce cas, il doit l’indiquer dans le contrat et l’acheteur doit y consentir. Nous aborderons ce sujet plus tard dans l’article.
La garantie du droit de propriété
Cette garantie protège l’acheteur contre les vices qui concernent les titres. Le vendeur du bien immobilier garanti que, par exemple :
- l’immeuble est libre de tous droits (excluant ceux déclarés) ;
- les hypothèques concernant l’immeuble seront radiées ;
- l’immeuble n’exerce aucun empiétement et personne n’exerce d’empiétement sur son immeuble ;
- il n’existe aucune violation aux règlements de zonage, d’urbanisme ou de protection de l’environnement.
Certaines exceptions s’appliquent aux obligations du vendeur. Vous pouvez consulter de plus amples détails sur le site Web de l’APNQ (Association professionnelle des notaires du Québec) ou discuter directement avec notre agence immobilière.
La garantie de qualité
Cette garantie protège l’acheteur contre les vices cachés. Cela exclut les vices que le vendeur a déclarés et les vices apparents. Les vices apparents sont ceux qu’un acheteur prudent et diligent aurait pu constater lors d’une visite ou d’une inspection normale, sans avoir à recourir à une expertise spécialisée.
Il est important de rappeler que le fait que le vendeur ignorait l’existence du vice caché, ou que le vice ne se manifeste qu’après la vente, ne le libère pas de sa responsabilité. Par contre, s’il le connaissait et ne l’a pas dénoncé, il sera tenu responsable de tous les dommages soufferts par l’acheteur, en plus de devoir assumer la restitution du prix ou le paiement des frais de correction du vice.
Quelle est la durée de la garantie légale en immobilier?
Contrairement à une garantie du fabricant sur un produit de consommation, la garantie légale en immobilier n’a pas une durée fixe applicable à toutes les situations. La question n’est donc pas seulement de savoir combien d’années se sont écoulées depuis la vente, mais plutôt de déterminer si le vice existait au moment de la vente, s’il était caché, s’il était grave et à quel moment l’acheteur pouvait raisonnablement en découvrir l’existence.
Lorsqu’un acheteur découvre un vice, il doit généralement le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Si le problème apparaît graduellement, ce délai peut commencer à courir à partir du moment où l’acheteur peut soupçonner la gravité et l’étendue du problème.
En pratique, il est donc recommandé d’agir rapidement, de documenter la situation, de conserver les preuves, de limiter les travaux urgents à ce qui est nécessaire et de consulter un professionnel du droit au besoin.
Vendre ou acheter un immeuble sans garantie légale
Il est possible de vendre un immeuble avec une clause d’exclusion de garantie légale. Cette exclusion doit être clairement indiquée dans la promesse d’achat et dans l’acte de vente, et l’acheteur doit en être informé avant de signer.
En pratique, il est souvent préférable de préciser quelle garantie est exclue. Par exemple, une vente peut être faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur, tout en conservant la garantie du droit de propriété. L’OACIQ recommande d’ailleurs d’éviter les formulations trop générales lorsque l’objectif est seulement d’exclure la garantie de qualité, afin de ne pas écarter inutilement d’autres protections.
En fait, la garantie légale peut être modifiée selon la volonté des parties lors de la transaction. La garantie légale pourrait aussi être exclue en partie en ce qui concerne l’immeuble ou ses biens comme les électroménagers ou la piscine par exemple.
Selon l’OACIQ : « il n’est jamais recommandé d’exclure la garantie du droit de propriété (la garantie des titres) ». Toutefois, il arrive que certaines circonstances particulières incitent un vendeur à vouloir exclure la garantie de qualité. Par exemple, lorsqu’il s’agit d’une propriété appartenant à une succession ou si l’immeuble appartient à une personne âgée qui souhaite protéger sa succession.
Quels sont les risques d’acheter sans garantie légale de qualité?
Acheter sans garantie légale de qualité signifie que l’acheteur accepte généralement un risque plus élevé. Si un vice caché est découvert après la vente, les recours contre le vendeur peuvent être beaucoup plus limités.
Cela ne veut pas dire que le vendeur peut cacher volontairement un problème connu. En principe, l’acheteur qui achète sans garantie de qualité n’aura pas de recours pour un vice que le vendeur ignorait. Toutefois, si l’acheteur peut démontrer que le vendeur connaissait le vice et ne l’a pas divulgué, des recours civils peuvent être envisagés.
Avant d’acheter sans garantie légale, l’acheteur devrait donc faire preuve de prudence : lire attentivement la déclaration du vendeur, faire inspecter l’immeuble, poser des questions précises, vérifier les documents disponibles et évaluer si le prix demandé tient compte du risque assumé.
La déclaration du vendeur et les obligations de transparence
Dans une transaction réalisée avec un courtier immobilier, le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble joue un rôle central. Le vendeur doit y déclarer avec transparence les informations connues concernant l’état de l’immeuble, les travaux effectués, les problèmes antérieurs, les infiltrations, les servitudes, les avis reçus et tout autre élément pertinent.
Pour l’acheteur, ce document doit être lu attentivement avant de déposer ou de confirmer une promesse d’achat. Selon les réponses fournies, il peut poser des questions supplémentaires, demander des documents, négocier le prix, ajouter des conditions ou décider de ne pas aller de l’avant.
De son côté, il est conseillé à l’acheteur de consulter ce formulaire de déclaration du vendeur avant de déposer une offre d’achat. Selon les renseignements qui sont fournis, l’acheteur a la possibilité d’arrêter ses démarches, de négocier le prix de vente ou de refuser la transaction.
Procédure en cas de vice caché dans une maison
La garantie légale protège l’acheteur lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Alors, quels sont les recours de l’acheteur en cas de vice caché ?
D’abord, l’acheteur doit généralement dénoncer le vice par écrit au vendeur dans un délai raisonnable après sa découverte. Cette dénonciation permet au vendeur d’être informé du problème, de constater la situation et, selon le cas, de participer à l’analyse ou aux correctifs.
Il est recommandé de ne pas effectuer immédiatement des travaux majeurs, sauf en cas d’urgence ou pour limiter les dommages, afin d’éviter de nuire à la preuve. L’acheteur devrait prendre des photos, conserver les factures, obtenir des avis professionnels et consulter un avocat lorsque la situation le justifie.
Vice caché, quoi faire ?
Si le vendeur souhaite défendre sa cause, l’acheteur doit :
Selon la valeur de la réclamation et la nature du recours, le dossier pourrait être présenté devant la division des petites créances ou devant un autre tribunal compétent. Comme les seuils et les règles de procédure peuvent changer, il est préférable de vérifier l’information à jour ou de consulter un professionnel du droit avant d’entreprendre un recours.
Les recours possibles peuvent notamment viser une diminution du prix de vente, le remboursement de certains travaux correctifs, des dommages ou, dans certains cas plus graves, l’annulation de la vente.
Il existe plusieurs situations différentes et vos droits peuvent changer selon les circonstances. Vous pouvez consulter l’une des capsules informatives sur le vice caché dans un immeuble sur le site Web d’Éducaloi ou contacter notre équipe.
Garantie légale en immobilier et garantie du fabricant : quelle différence?
La garantie légale en immobilier ne doit pas être confondue avec la garantie du fabricant applicable à certains biens de consommation. Par exemple, un réfrigérateur, un téléviseur, une auto ou un autre type de produit peut être couvert par des règles différentes liées à son utilisation normale, à sa durée de vie raisonnable, à sa sécurité et à sa conformité.
Dans une transaction immobilière, il faut distinguer l’immeuble lui-même des biens meubles inclus dans la vente, comme les électroménagers, certains équipements ou accessoires. Une clause peut parfois exclure la garantie légale de qualité pour l’ensemble de l’immeuble ou seulement pour certains biens inclus.
C’est pourquoi la description des inclusions, des exclusions et des garanties doit être rédigée avec soin dans la promesse d’achat.
Le rôle du courtier immobilier dans une vente avec ou sans garantie légale
Le courtier immobilier ne remplace pas un avocat ou un notaire, mais il joue un rôle important d’information, de vérification et de conseil dans une transaction. Il peut aider le vendeur à bien présenter les informations connues sur l’immeuble et aider l’acheteur à comprendre les implications d’une clause de vente sans garantie légale.
Pour un vendeur, un accompagnement rigoureux peut réduire le risque de litiges après la vente. Pour un acheteur, il peut permettre de poser les bonnes questions, de demander les bons documents, d’analyser la déclaration du vendeur et de négocier une promesse d’achat mieux adaptée à la situation.
Chez Agence Immobilière IR, notre rôle est d’accompagner nos clients avec transparence afin qu’ils puissent prendre une décision éclairée, que la propriété soit vendue avec ou sans garantie légale.
Conclusion
La garantie légale joue un rôle important dans une transaction immobilière au Québec. De façon générale, le droit protège l’acheteur en prévoyant certaines garanties liées au droit de propriété et à la garantie légale de qualité d’un immeuble.
Pour le vendeur, il est important de bien comprendre ses obligations, de déclarer les informations connues et de s’assurer que la description de la propriété, des inclusions, des exclusions et de chaque clause soit claire. Cette transparence peut réduire le risque de litiges à long terme.
Pour l’acheteur, la prudence est essentielle. Avant d’acheter une propriété, il faut analyser l’état de l’immeuble, son utilisation du bien, sa conformité, sa sécurité, les documents disponibles et le type de produit immobilier acheté, qu’il s’agisse d’une maison, d’un condo, d’un plex ou d’un immeuble commercial.
Avec les nouvelles obligations en matière de transparence et d’information, il est encore plus important de bien comprendre les conséquences d’une vente avec ou sans garantie légale. Une propriété vendue sans garantie légale de qualité peut offrir une opportunité, mais elle demande une analyse plus rigoureuse du risque assumé par l’acheteur.
Vous pensez vendre ou acheter un immeuble avec ou sans garantie légale? L’équipe de l’Agence Immobilière IR peut vous accompagner afin de structurer votre transaction avec prudence, transparence et rigueur.
