Découvrez les aspects de la garantie légale lors d’une transaction immobilière. Que vous soyez vendeur ou acheteur, la garantie légale de propriété et de qualité est un aspect important de votre contrat de vente immobilière.
Cet article explique ce que la garantie légale signifie pour le vendeur d’une propriété, les risques d’acheter une maison sans garantie légale et les recours possibles dans l’éventualité d’un vice de titre ou d’un vice caché.
Définition de la garantie légale
Qu’est-ce que la « garantie légale » dans le cadre d’une transaction immobilière ? La personne qui vend un meuble ou un immeuble est tenue de garantir qu’il est exempt de tous vices de titres et de tous vices cachés, sauf ceux dénoncés avant la vente dans le formulaire de déclaration du vendeur.
Qu’est-ce qu’un vice de titres ?
Un vice de titre est un problème ou une erreur concernant les titres d’une propriété qui empêche l’acheteur d’en jouir pleinement et librement.
Les types de vice qui concernent les titres peuvent s’agir :
- de titres de propriété ;
- de droits de passage ;
- de servitudes ;
- de plans d’arpentage erronés ;
- d’empiètement sur un lot voisin ;
- de privilèges non réglés
- etc.
Qu’est-ce qu’un vice caché dans une maison ?
Un vice est un défaut grave qui réduit la qualité d’un bien immobilier et empêche l’acheteur de jouir pleinement de sa nouvelle propriété. S’il l’avait su avant la transaction, l’acheteur n’aurait peut-être pas procédé à l’achat du bien ou il aurait pu négocier son prix à la baisse.
Un vice caché :
- n’est pas apparent ;
- n’est pas connu de l’acheteur ;
- existait au moment de l’achat.
Attention, en tant que vendeur, vous êtes responsable du vice caché même si vous ignoriez son existence au moment de la vente.
La garantie de propriété et de qualité
Dans le marché de l’immobilier, la garantie légale comporte deux volets :
- la garantie du droit de propriété ;
- la garantie de qualité.
Ces deux types de garantie existent par le seul effet de la loi (prévu au Code civil) afin de protéger l’acheteur. En d’autres mots, cela veut dire qu’il n’est pas nécessaire de les prévoir dans une promesse d’achat.
Toutefois, certains vendeurs peuvent choisir d’exclure la garantie légale de l’acte de vente. Dans ce cas, il doit l’indiquer dans le contrat et l’acheteur doit y consentir. Nous aborderons ce sujet plus tard dans l’article.
La garantie du droit de propriété
Cette garantie protège l’acheteur contre les vices qui concernent les titres. Le vendeur du bien immobilier garanti que, par exemple :
- l’immeuble est libre de tous droits (excluant ceux déclarés) ;
- les hypothèques concernant l’immeuble seront radiées ;
- l’immeuble n’exerce aucun empiétement et personne n’exerce d’empiétement sur son immeuble ;
- il n’existe aucune violation aux règlements de zonage, d’urbanisme ou de protection de l’environnement.
Certaines exceptions s’appliquent aux obligations du vendeur. Vous pouvez consulter de plus amples détails sur le site Web de l’APNQ (Association professionnelle des notaires du Québec) ou discuter directement avec notre agence immobilière.
La garantie de qualité
Cette garantie protège l’acheteur contre les vices cachés. Cela exclut les vices que le vendeur a déclarés et les vices apparents. Les vices apparents sont ceux que l’acheteur aurait pu constater lors d’une visite régulière ou d’une inspection sans avoir recours aux services d’un expert.
Il est important de rappeler que le fait que le vendeur ignorait l’existence du vice caché, ou que le vice ne se manifeste qu’après la vente, ne le libère pas de sa responsabilité. Par contre, s’il le connaissait et ne l’a pas dénoncé, il sera tenu responsable de tous les dommages soufferts par l’acheteur, en plus de devoir assumer la restitution du prix ou le paiement des frais de correction du vice.
Vente ou achat d’une maison sans garantie légale
Il est possible d’exclure la garantie légale dans le contrat de vente d’une propriété. Dans ce cas, la promesse d’achat et l’acte de vente doivent indiquer que la vente est faite « sans aucune garantie légale, à vos risques et périls ».
En fait, la garantie légale peut être modifiée selon la volonté des parties lors de la transaction. La garantie légale pourrait aussi être exclue en partie en ce qui concerne l’immeuble ou ses biens comme les électroménagers ou la piscine par exemple.
Selon l’OACIQ : « il n’est jamais recommandé d’exclure la garantie du droit de propriété (la garantie des titres) ». Toutefois, il arrive que certaines circonstances particulières incitent un vendeur à vouloir exclure la garantie de qualité. Par exemple, lorsqu’il s’agit d’une propriété appartenant à une succession ou si l’immeuble appartient à une personne âgée qui souhaite protéger sa succession.
La déclaration du vendeur obligatoire
Que vous fassiez affaire avec un courtier immobilier ou non pour vendre votre maison, vous êtes dans l’obligation de remplir le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble. Dans ce document, le vendeur doit toujours faire preuve de transparence en déclarant à l’acheteur tout vice ou défaut en ce qui concerne l’immeuble.
De son côté, il est conseillé à l’acheteur de consulter ce formulaire de déclaration du vendeur avant de déposer une offre d’achat. Selon les renseignements qui sont fournis, l’acheteur a la possibilité d’arrêter ses démarches, de négocier le prix de vente ou de refuser la transaction.
Procédure en cas de vice caché dans une maison
La garantie légale protège l’acheteur lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Alors, quels sont les recours de l’acheteur en cas de vice caché ?
D’abord, l’acheteur doit faire parvenir un avis écrit au vendeur pour l’en informer. Évidemment, nous vous recommandons de faire appel à un avocat si vous vous retrouvez dans une telle situation. Un professionnel du droit pourra mieux vous guider à travers les recours juridiques selon votre situation.
Vice caché, quoi faire ?
Si le vendeur souhaite défendre sa cause, l’acheteur doit :
- s’adresser à la Cour des petites créances si la réclamation est de moins de 15 000 $. Dans ce cas, les parties ne peuvent pas être représentées par un avocat, mais vous pourrez lui demander conseil pour vous préparer.
- s’adresser à la Cour du Québec si la réclamation est de plus de 15 000 $. Dans ce cas, les parties peuvent être représentées par un avocat.
Il existe plusieurs situations différentes et vos droits peuvent changer selon les circonstances. Vous pouvez consulter l’une des capsules informatives sur le vice caché dans un immeuble sur le site Web d’Éducaloi ou contacter notre équipe.
Conclusion
La garantie légale est une protection légale qui couvre toutes les transactions immobilières à moins qu’une mention d’exclusion n’apparaisse dans l’acte de vente. De son côté, le vendeur est tenu d’être complètement transparent dans sa déclaration. Puis, l’acheteur a la responsabilité d’examiner le formulaire et les lieux de façon adéquate en faisant appel ou non à un courtier immobilier ou un inspecteur.
Chaque transaction immobilière comporte son lot de paperasse, d’obligations légales et de risques. En vous renseignant sur vos droits en tant que vendeur ou acheteur, vous mettez les chances de votre côté pour que la vente ou l’acquisition d’un bien immobilier se déroule avec succès.
Nos courtiers immobiliers sont là pour vous accompagner dans le processus de signature d’un acte d’achat et possiblement prévenir des situations fâchantes. Nous prenons le temps de vous informer sur les obligations de toutes les parties pour mener la transaction immobilière dans les règles de l’art.
