Comment sauver son investissement immobilier en 2022 ?
Si le marché immobilier 2021 a subi les contrecoups de la pandémie, en 2022, c’est au tour des taux hypothécaires de connaître une hausse. Dans les derniers mois, les taux d’intérêt ont fait un bond que la plupart des analystes n’avaient pas anticipé.
Dorénavant, il est beaucoup plus difficile de se faire financer pour l’achat d’une propriété ou d’un immeuble locatif. Les joueurs les moins établis se voient exclus du marché immobilier de l’Estrie. De manière générale, l’accès au principe de levier pour un investisseur immobilier est plus compliqué.
Y a-t-il des manières de tirer partie de cette hausse des taux hypothécaires, afin de rentabiliser vos investissements immobiliers multilogement ? Explorons trois solutions qui peuvent vous être utiles dans ce contexte postpandémique.
Conseil n° 1 : l’assumation d’hypothèque
Si vous convoitez un immeuble dont l’hypothèque actuelle a été contractée avant que les taux d’intérêt explosent en 2022, envisagez d’effectuer une transaction par prise en charge d’une hypothèque aussi appelée par « assumation ».
Ainsi, vous évitez de voir votre prêt hypothécaire amputé au regard d’une hausse du coût d’emprunt. En effet, le montant maximal de votre financement sera directement corrélé au taux de qualification. En revanche, si vous reprenez une hypothèque dont le montant de prêt maximal a déjà été fixé (en fonction d’un autre taux de qualification) vous pouvez profiter d’un arbitrage assez intéressant.
Informez-vous des possibilités d’arbitrage et consultez un expert de l’investissement immobilier.
Conseil n° 2 : la revente de votre immeuble
Comme la plupart des investisseurs immobiliers, il se peut que vous souhaitiez accumuler les portes au fil du temps. Toutefois, avec la hausse du taux directeur, il est d’autant plus pertinent de s’attarder au taux de rendement interne puisque celui-ci mesure plus véritablement le rythme de votre croissance.
Or, dans une optique où vous êtes contraints à avoir de l’équité immobilisée dans des projets stabilisés à raison d’un faible ratio prêt-valeur, l’option de la revente peut être intéressante pour les optimisateurs.
Comment calculer le taux de rendement ?
Par exemple, imaginez que vous êtes propriétaire d’un immeuble ayant :
- des revenus nets normalisés de 30 k$ ;
- une valeur marchande de 750 k$ (à un taux global d’actualisation — TGA paritaire de 4) ;
- une valeur économique de 500 k$ (à un TGA de financement de 6).
Nous pouvons établir que l’équité de votre immeuble est d’environ 325 k$ pour la Société canadienne d’hypothèques et de logement — SCHL (excluant le programme APH Select).
Après le paiement hypothécaire, si on estime le coût en intérêt à une moyenne d’environ 15 k$ par année, et une plus-value naturelle d’environ 25 k$ par année, on obtient une création de valeur d’environ 40 k$ par année, pour une somme immobilisée de 325 k$.
À l’aide de ce calcul approximatif, on arrive à un taux de rendement d’environ 12 %. Considérant que les optimisateurs vont généralement atteindre des rendements qui se situent au-delà de 40 %, il peut être intéressant d’envisager la revente afin de faire travailler son équité dans des projets de création de valeur.
Demandez conseil à un courtier immobilier commercial à Sherbrooke qui connaît bien le marché immobilier de l’Estrie.
Conseil n° 3 : le programme APH Select
Le nouveau programme APH Select de la SCHL est une assurance prêt hypothécaire pour immeubles collectifs. Il a pour but d’inciter les investisseurs immobiliers à créer des logements abordables, écologiques et accessibles.
À l’heure actuelle, la moyenne du ratio prêt-valeur (conventionnel et SCHL) au Québec — sans le tout nouveau programme APH Select — tourne autour de 45 %.
Dans certains cas, le programme APH Select permet d’atteindre de véritables ratios prêt-valeur au-dessus de 85 %.
Comment bénéficier du programme APH Select
Le programme fonctionne selon un système de pointage : vous pouvez obtenir des points dans plusieurs catégories simultanément. Théoriquement, le programme permet de bénéficier d’un ratio prêt-valeur assez exceptionnel sur le marché immobilier du multilogement.
L’une des manières les plus simples d’en bénéficier est de vous engager à maintenir certains de vos logements à des prix jugés « abordables ».
Qu’est-ce qu’un loyer abordable à Sherbrooke ?
Aux yeux du gouvernement, un loyer abordable se situe en dessous de 30 % des revenus médians de la population d’une ville.
À Sherbrooke, le loyer abordable est évalué mensuellement à moins de 815 $, peu importe sa dimension. Cette dernière donnée rend l’accès au programme relativement peu contraignant pour un propriétaire qui possède de petites unités.
Les avantages du programme APH Select
Le programme permet un amortissement allant jusqu’à 50 ans et un RCD maximal de 1,1, ce qui donne lieu à des valeurs économiques qui dépasseront probablement la juste valeur marchande de vos immeubles.
En réponse à la hausse des taux hypothécaires, vous pourriez envisager cette solution. Vérifiez l’admissibilité de vos investissements immobiliers.
Comment ça fonctionne ?
Comme vous serez refinancés sur la valeur la plus basse entre la juste valeur marchande et la valeur économique, vos refinancements se feront selon la juste valeur marchande. Si la surenchère se poursuit et que la juste valeur marchande atteint de nouveaux sommets, vos refinancements pourront potentiellement suivre le pas. Ainsi, vous éviterez de laisser s’accumuler de l’équité immobilisée dans vos immeubles.
Évidemment, comme il s’agit d’un programme de la SCHL, les termes seront minimalement de cinq ans. Alors, on doit oublier les possibilités de refinancement durant cette période. Bref, il s’agit d’un produit particulièrement adapté aux immeubles stabilisés ou aux optimisations prévues sur de longues périodes.
Conclusion
Nous avons présenté trois solutions afin de faire face à la hausse des taux hypothécaires en 2022 en tant qu’investisseurs immobiliers.
Dans le cas où vous désirez faire l’acquisition d’un nouvel immeuble, vérifiez si la vente par prise en charge d’une hypothèque (ou assumation) est une option avantageuse pour vous. Si vous possédez déjà des immeubles locatifs, veillez à calculer le taux de rendement. Il se peut que vous soyez mieux de revendre vos actifs. Finalement, renseignez-vous sur l’admissibilité de vos immeubles au programme APH Select de la SCHL. Selon leur pointage, vous pourriez avoir droit à un meilleur ratio prêt-valeur.
Tout compte fait, la tendance de la prochaine année ne sera pas facile et demandera une grande capacité d’adaptation. Toutefois, il est certain que les investisseurs qui sont liquides à l’heure actuelle et qui comprennent bien le marché immobilier 2022 parviendront à mettre la main sur de nouvelles opportunités malgré la hausse du taux directeur.
Pour obtenir d’autres conseils, contactez l’Agence immobilière IR.
