En tant que propriétaire d’un immeuble commercial ou locatif, plusieurs enjeux fiscaux peuvent affecter le retour sur investissement immobilier lors de sa vente.
Pour savoir combien d’argent il restera dans vos poches lors de votre transaction immobilière, vous devez soustraire de votre prix de vente les quatre éléments principaux suivants :
- la rétribution de votre courtier;
- votre solde hypothécaire;
- l’impôt sur le gain en capital;
- la récupération de la déduction pour amortissement.
Déterminer le montant d’une rétribution ou d’un solde hypothécaire est plutôt simple. En revanche, il est plus difficile d’anticiper le gain en capital et la récupération d’amortissement.
Dans le présent article, nous vous fournirons les définitions des concepts principaux et les calculs nécessaires. Puis, nous aborderons la balance de prix de vente et son impact fiscal sur votre transaction immobilière, plus particulièrement en ce qui a trait au report d’une partie de l’impôt à payer.
Comment calculer son gain en capital?
Le gain en capital est la différence entre le produit de disposition net (PDnet) et le prix de base rajusté (PBR) total. Il se calcule de la manière suivante :
Gain en capital = PDnet – PBR total.
Qu’est-ce que le prix de disposition net?
Le produit de disposition net (PDnet) correspond au prix de vente duquel on soustrait les dépenses qui y sont rattachées comme les frais de courtage.
Qu’est ce que le prix de base rajusté total?
Votre prix de base rajusté total (PBR) correspond quant à lui au coût initial de l’immeuble, auquel on ajoute toutes les dépenses capitalisables engendrées pendant la détention de l’immeuble.
Qu’est-ce qu’une dépense capitalisable?
Les dépenses capitalisables sont les dépenses qui contribuent à améliorer l’immeuble par rapport à sa condition initiale en opposition aux dépenses déductibles, qui elles, sont engendrées pour maintenir l’immeuble dans son état initial.
Conseil pour votre investissement immobilier
Assurez-vous, auprès de votre comptable, qu’un suivi du PBR est effectué chaque année. Ainsi, vous pourrez déterminer efficacement le gain en capital lorsque le moment sera venu.
Quel est l’impact fiscal de son gain en capital?
Seulement 50 % du gain en capital est imposable.
Pour les entreprises
Toutefois, si vous détenez l’immeuble en entreprise, vous serez systématiquement imposé au « gros taux », qui avoisine 50 %, sur 50 % du gain en capital. C’est-à-dire que vous devrez débourser environ 25 % du gain en capital.
Pour les particuliers
En détention personnelle, l’imposition se fait de manière progressive. Alors, vous serez imposé sur 50 % du gain en capital en fonction de votre palier.
Qu’est-ce que la récupération de la déduction pour amortissement?
Le gain en capital, c’est une chose, mais plusieurs investisseurs immobiliers négligent souvent ce que l’on appelle la récupération de la déduction pour amortissement (DPA). Au fil des ans, le gouvernement vous offre la possibilité de prétendre, en quelque sorte, que votre immeuble se dévalue : c’est ce qu’on appelle l’amortissement.
En effet, puisqu’un immeuble est un bien physique qui se détériore avec le temps, vous pouvez prétendre que votre immeuble commercial ou multilogements perd jusqu’à 4 % de sa valeur chaque année.
Au bout d’un certain temps, la fraction non amortie du coût en capital (FNACC) de votre immeuble peut atteindre zéro dollar. Autrement dit, votre immeuble peut être éventuellement considéré comme sans valeur aux yeux de l’impôt. Année après année, cette perte de valeur diminue vos revenus imposables.
Comment calculer la récupération de la DPA?
Par exemple, si vous vendez un immeuble dont la FNACC est de zéro dollar (qui fiscalement ne vaut rien) au prix du marché, vous démontrez que l’économie en impôt dont vous avez bénéficié dans les dernières années était excessive puisqu’il n’y a pas eu de dépréciation réelle de votre bien… en tout cas, certainement pas à ce point-là.
Dans ce cas, vous serez imposé sur une valeur correspondant à la différence entre la valeur théorique fiscale (ou FNACC) et le PBR de votre immeuble. C’est ce rattrapage que l’on appelle la récupération de la déduction pour amortissement (DPA).
Voici la façon de la calculer :
Récupération de la DPA = FNACC – PBR
Rappel pour la vente de votre bien immobilier
En planifiant la vente de votre immeuble commercial ou multilogements, n’oubliez pas d’anticiper les coûts suivants :
- payer votre courtier immobilier;
- rembourser votre hypothèque;
- payer l’impôt sur le gain en capital;
- payer l’impôt sur la récupération de la DPA.
Quel est l’impact fiscal de la balance de prix de vente?
On entend souvent dire que la balance de prix de vente (BPV) est la clé pour sauver de l’impôt. Toutefois, commençons en insistant sur le fait que la BPV ne changera en rien l’impôt sur votre récupération de la DPA. En effet, cette récupération devra être payée l’année de la vente de votre bien immobilier, quoi qu’il arrive.
Comment reporter une partie de l’impôt à payer avec une balance de prix de vente?
En revanche, il y a bel et bien un moyen de reporter une partie de l’impôt à payer. Vous avez jusqu’à cinq ans pour reporter une portion du gain en capital.
Ce pourcentage du gain en capital qui pourra être reporté correspond à la division du BPV par le prix de disposition (PD). Voici le calcul pour déterminer quelle est la portion en pourcentage du gain en capital qui peut être reportée :
% Gain en capital = BPV/PD
Par exemple, une BPV de 250 k$ sur un prix de vente de 1 M$ offrira au vendeur la possibilité de reporter 25 % de son gain en capital, pendant un maximum de cinq ans.
Pour un particulier
D’après l’exemple ci-dessus, il est effectivement possible de morceler une partie de l’impôt payable en plus petites sommes ce qui pourrait permettre une économie d’impôt chez un investisseur immobilier qui détient un immeuble personnellement.
Pour une entreprise
Cependant, pour un propriétaire qui détient un immeuble de manière corporative, il n’y a aucun avantage fiscal à reporter le gain en capital, puisque le taux d’imposition corporatif n’est pas progressif.
Toutefois, pour des raisons financières (plutôt que fiscales), il serait tout de même ingénieux de la part de l’investisseur immobilier de repousser à plus tard l’impôt à payer dans le but de faire fructifier son capital avant de devoir le rembourser.
Pour avoir plus de détails ou des conseils fiscaux concernant vos biens immobiliers, contactez Agence immobilière IR.
Conclusion
Évidemment, lorsque vous désirez vendre un bien immobilier commercial ou multilogements, vous souhaitez calculer votre retour sur investissement. Pour être à même de le faire, vous devez anticiper la rétribution de votre courtier immobilier, votre hypothèque, l’impôt sur le gain en capital et la récupération de la DPA en utilisant certains calculs fournis ci-dessus.
En faisant ces calculs approximatifs, il est possible de présenter adéquatement les véritables avantages que vous pourriez avoir en tant que vendeur lors d’une transaction immobilière. En effet, vous avez la possibilité de tirer parti des règles fiscales. La balance de prix de vente peut s’avérer être un avantage pour un investisseur immobilier puisqu’elle lui permet de reporter l’impôt à payer pendant un certain temps.
Si vous souhaitez vendre votre immeuble commercial ou multilogement, appelez nos courtiers immobiliers. Notre équipe saura encadrer professionnellement vos transactions immobilières.
