Quelles sont les répercussions pour les investisseurs immobiliers?
Le 4 juin 2024 — La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a apporté des mises à jour à l’assurance prêt hypothécaire (APH) pour immeubles collectifs. Les modifications concernent les points suivants :
- les critères de refinancement;
- Manuel des prêteurs agréés par la SCHL : Partie 2, Production de l’assurance (sections 3.1.2 et 8.4)
- la classification des ensembles résidentiels;
- Manuel des prêteurs agréés par la SCHL : Partie 2, Production de l’assurance (section 3.1)
- les critères d’APH Select;
- Manuel des prêteurs agréés par la SCHL : Partie 2, Production de l’assurance (section 8.1)
- la prolongation de la période d’amortissement;
- Manuel des prêteurs agréés par la SCHL : Partie 2, Production de l’assurance (sections 1.6.2 et 6.5) et Administration de l’assurance (section 3.4.1.4)
- le recours aux correspondants des prêteurs;
- Manuel des prêteurs agréés par la SCHL : Partie 2, Production de l’assurance (sections 2.1 et 2.3); Partie 4, Titre de prêteur agréé, assurance de la qualité et surveillance des activités (section 2.5); Partie 6, Formulaires et documents de référence (formulaire 15-F)
- la contamination environnementale des sites.
- Manuel des prêteurs agréés par la SCHL : Partie 2, Production de l’assurance (section 2.3)
Les prêteurs agréés ne sont pas les seuls professionnels du secteur de l’immobilier qui sont touchés par les mises à jour de la SCHL. Les investisseurs immobiliers aussi subiront des répercussions et devront faire preuve d’adaptation. Tandis que certains devront réviser leurs plans d’investissement suivant l’entrée en vigueur de ces mises à jour, d’autres verront de nouvelles possibilités de projets immobiliers apparaître.
Mise à jour des critères de refinancement
« La SCHL supprime les mesures provisoires spéciales mises en œuvre en mai 2020 pour limiter l’utilisation du produit du refinancement assuré. »
Qu’est-ce que la mise à jour des critères de refinancement signifie pour les investisseurs immobiliers?
La suppression des mesures provisoires de la SCHL facilite l’accès au refinancement assuré pour les investisseurs immobiliers. Ces derniers devront se pencher sur les nouveaux critères de qualification et des conditions de refinancement mis à jour dans le Manuel des prêteurs agréés par la SCHL afin d’en tirer parti.
La capacité d’investissement et la flexibilité financière que cette mise à jour apporte peuvent être particulièrement avantageuses dans un contexte de hausse des taux d’intérêt par exemple. Les nouveaux critères de refinancement encourageront certainement plus d’investisseurs à développer des projets immobiliers et cela pourrait avoir un impact sur les prix du marché immobilier.
Classification des ensembles résidentiels
« La SCHL offre une plus grande flexibilité lorsqu’un immeuble résidentiel est construit sur le lieu où se trouvait un immeuble résidentiel qui a été entièrement démoli. (…) De plus, des précisions ont été apportées sur les cas où des ensembles résidentiels existants sont assujettis aux critères d’efficacité énergétique pour la construction dans le cadre d’APH Select. »
Qu’est-ce que la mise à jour de la classification des ensembles résidentiels signifie pour les investisseurs immobiliers?
Les investisseurs ont la possibilité de reconstruire des immeubles résidentiels sur des terrains où des bâtiments ont été entièrement démolis. Cela leur permet principalement de maximiser l’utilisation des terrains urbains.
D’un côté, les précisions sur les critères d’efficacité énergétique pour la construction dans le cadre d’APH Select permettent de réduire les coûts énergétiques et sont favorables à l’environnement. De l’autre, les investisseurs immobiliers devront possiblement prévoir des coûts supplémentaires afin de se conformer à ces critères.
Critères de notation du produit APH Select
« La SCHL met à jour l’attribution des points dans le cadre des critères d’efficacité énergétique d’APH Select. Ainsi, 20 points seront alloués au niveau 1, 35 points au niveau 2 et 50 points au niveau 3 (à partir de l’attribution actuelle de 30 points pour le niveau 1, 50 points pour le niveau 2 et 100 points pour le niveau 3). »
Qu’est-ce que la mise à jour des critères de notation du produit APH Select signifie pour les investisseurs immobiliers?
Le nouveau système de pointage diminue considérablement les objectifs pour chaque niveau. Cette mise à jour facilite l’atteinte des niveaux et réduit les coûts initiaux pour les investisseurs. Cependant, cela diminue aussi la distinction entre les niveaux et pourrait influencer les stratégies d’investissements, notamment l’adhésion au produit APH Select.
D’ailleurs, les investisseurs qui avaient planifié leurs projets en fonction des anciens critères de notation devront certainement ajuster leurs stratégies et leurs budgets pour s’aligner sur les nouvelles exigences, ce qui pourrait entraîner des coûts supplémentaires.
Prolongation de la période d’amortissement
« La SCHL prolonge la période d’amortissement maximale dès l’octroi d’un prêt pour les ensembles résidentiels neufs du marché, la faisant passer de 40 à 50 ans. (…) De plus, aux fins de la nouvelle période d’amortissement comme outil de gestion des cas de défaut, la période maximale d’amortissement passera de 40 à 50 ans pour les prêts approuvés dans le cadre des produits d’assurance prêt hypothécaire pour les logements locatifs du marché et jusqu’à 55 ans pour les prêts approuvés dans le cadre d’APH Select. »
Qu’est-ce que la prolongation de la période d’amortissement signifie pour les investisseurs immobiliers?
La prolongation de la période d’amortissement permet aux investisseurs immobiliers de réduire le montant de leurs paiements hypothécaires mensuels, améliorant ainsi leur liquidité, leur accès au marché immobilier et facilitant la gestion de leurs flux de trésorerie.
Cela dit, elle peut également représenter un plus grand risque associé à la fluctuation des taux d’intérêt et un coût global plus élevé puisque les investisseurs paieront plus d’intérêts sur la durée de vie de leur prêt.
Recours aux correspondants des prêteurs
« La SCHL change ses pratiques opérationnelles. Ainsi, les correspondants n’auront plus la capacité de soumettre des demandes d’APH pour immeubles collectifs directement à la SCHL, au nom d’un prêteur agréé et en son nom.
Seul un prêteur agréé sera autorisé à soumettre des demandes directement à la SCHL dans le cadre de la procédure de demande d’attestation d’assurance, accompagnées de tous les documents nécessaires. »
Qu’est-ce que la mise à jour concernant le recours aux correspondants des prêteurs signifie pour les investisseurs immobiliers?
Pour les investisseurs immobiliers, les changements apportés par la SCHL signifient qu’ils devront travailler plus étroitement avec les prêteurs agréés pour la soumission des demandes d’APH. Cela pourrait améliorer la qualité et la conformité des demandes, mais aussi entraîner des retards considérant l’augmentation de la charge de travail pour les prêteurs agréés.
Mesures transitoires concernant la contamination environnementale de sites
« À titre de mesure transitoire, la SCHL acceptera les demandes de financement de la construction soumises par des prêteurs agréés visant un site dont la contamination est connue. Les approbations d’assurance prêt hypothécaire seront conditionnelles à la confirmation que le site est exempt de contamination avant la première avance et, en tout état de cause, au plus tard six mois après la date de l’attestation d’assurance. »
Qu’est-ce que les nouvelles mesures transitoires concernant la contamination environnementale de sites signifient pour les investisseurs immobiliers?
Ces mesures permettent aux investisseurs immobiliers d’accéder à des sites contaminés pour la construction de logements neufs destinés à la location. Pour les investisseurs immobiliers, cela représente de nouvelles possibilités de développement.
Cependant, le financement d’un projet peut être compromis si la décontamination d’un site n’est pas complétée à temps. Les investisseurs doivent évaluer les risques financiers et être prêts à faire face à des incertitudes liées au processus de décontamination. En effet, il existe plusieurs facteurs externes comme la nature de la contamination et la disponibilité des services de décontamination.
Conclusion
Les dernières mises à jour de la SCHL ont des répercussions sur tout le marché immobilier. À partir de juin 2024, les investisseurs immobiliers devront assurément travailler de près avec les prêteurs agréés. Ils devront se familiariser avec ces nouvelles exigences et s’adapter rapidement aux changements.
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