C’est quoi le TGA (taux global d’actualisation) ?
Le TGA (taux global d’actualisation) exprime le rapport entre les revenus nets normalisés (RNN) d’un immeuble et son prix transactionnel. En tant qu’investisseur immobilier, on utilise le TGA pour connaître la juste valeur marchande d’un immeuble locatif et pour évaluer sa rentabilité.
À quoi sert le TGA ?
Pour déterminer la juste valeur marchande (JVM) d’un immeuble multilogement, il est déconseillé de simplement comparer, par exemple, un 6 plex avec un autre 6 plex (au même titre que pour déterminer la valeur d’une maison).
En effet, comme l’achat d’un immeuble locatif représente essentiellement un investissement, la rentabilité de l’immeuble est un critère primordial dans la prise de décision. Cela nous permet d’établir le prix qu’on est prêt à payer pour en faire l’acquisition.
Or, c’est ce que permet de faire grossièrement le TGA : calculer le rendement d’un immeuble par rapport à son coût d’acquisition afin de faire un investissement immobilier locatif intelligent.
Privilégier le TGA plutôt que le MRB ou le CPL
Plusieurs éléments sont à considérer dans la prise de décision de l’achat d’un immeuble locatif. Le TGA fait partie de ces données à prendre en compte tout comme le montage financier, le risque et le potentiel du bien ou du secteur.
Bien qu’il contienne quelques failles, le TGA est un meilleur indice que le multiplicateur de revenu brut (MRB) puisque le TGA tient compte des dépenses de l’immeuble. Aussi, le TGA est une donnée plus précise que le coût par logement (CPL) parce qu’il prend en compte plusieurs facteurs. Pour sa part, le CPL est plutôt approximatif.
Comment calculer le TGA ?
Le TGA se calcule d’une seule façon en divisant les revenus nets normalisés (RNN) par la juste valeur marchande (JVM).
Voici le calcul du taux global d’actualisation (TGA) :
TGA = RNN/JVM
Le revenu net normalisé (RNN)
Le revenu net normalisé représente le revenu net d’exploitation selon les dépenses courantes et anticipées de l’immeuble. Pour procéder au calcul du TGA, il faut connaître les RNN de l’immeuble en question. Pour obtenir les RNN, on soustrait les dépenses opérationnelles et les dépenses normalisées des revenus bruts.
Voici le calcul du revenu net normalisé (RNN) :
RNN = Revenus bruts – (Dépenses opérationnelles + Dépenses normalisées)
| Dépenses opérationnelles | Dépenses normalisées |
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En savoir plus sur les dépenses normalisées
Les dépenses normalisées sont des dépenses anticipées par toute institution financière et par tout évaluateur qui veut connaître la valeur d’un immeuble locatif. La normalisation de ces dépenses permet d’une part de mettre sur un pied d’égalité un immeuble qui serait géré par un propriétaire qui s’occuperait de tout lui-même (à faible coût) et un immeuble où toutes les tâches requises au bon fonctionnement de l’immeuble seraient déléguées.
Pour les institutions financières, cela représente un moyen de s’assurer que l’immeuble serait suffisamment profitable pour couvrir l’ensemble des dépenses requises à son bon fonctionnement en cas de reprise de l’immeuble (ex. à cause d’un défaut du débiteur). Généralement, c’est la charte de normalisation des dépenses de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) qui sert de jalon dans le monde des finances.
Par ailleurs, les dépenses concernant d’autres services offerts comme internet ou les électroménagers peuvent s’ajouter à ces dépenses normalisées.
La juste valeur marchande (JVM)
La juste valeur marchande (JVM) est la valeur de la transaction d’un immeuble. Évidemment, cette valeur est directement liée aux RNN de l’immeuble ainsi qu’au principe de l’offre et de la demande selon le type d’immeuble locatif.
Si l’on connaît le taux global d’actualisation et les revenus nets normalisés, la JVM se calcule de la façon suivante :
JVM = RNN/TGA
Investissement locatif rentable
Si vous êtes un nouvel investisseur sur le marché de l’immobilier locatif et que vous n’êtes pas familier avec le calcul du TGA, faites appel à votre courtier immobilier qui pourra vous fournir des renseignements sur les immeubles comparables qui se sont vendus dans le même secteur et en fonction des différents types d’immeubles.
En outre, comme les immeubles peuvent prendre de la valeur de façon importante, un bon courtier immobilier va vérifier des transactions comparables extrêmement récentes afin de vous fournir un meilleur aperçu du marché concernant l’achat d’un immeuble locatif.
Ces données permettront de mieux comprendre le rapport, propre à chaque secteur et à chaque type d’immeuble, entre les RNN et la JVM qui servent à calculer le TGA. Ainsi, vous aurez une meilleure idée si l’immeuble à vendre représente un investissement immobilier rentable.
Conclusion
Le taux global d’actualisation (TGA) exprime le rendement d’un immeuble locatif acheté sans hypothèque et pour lequel les dépenses véritables coïncident avec les dépenses normalisées. C’est un outil utile pour un investisseur immobilier qui souhaite comparer des immeubles locatifs sur une même base et pour évaluer le coût d’acquisition et la rentabilité.
Par exemple, un TGA de 5 % signifierait qu’après un an, les revenus nets normalisés auront remboursé 5 % du coût de l’immeuble. Donc, il faudrait vingt ans pour rembourser 100 % du coût d’acquisition de l’immeuble.
Toutefois, rappelons que le TGA est un indice qui comprend quelques lacunes, il ne tient pas compte :
- du montage financier (qui aura un rôle décisif dans le rendement réel d’un projet) ;
- du risque d’un projet ;
- du potentiel d’un immeuble locatif (qu’il s’agisse de l’immeuble en soi ou du secteur qui évolue).
Autrement dit, le TGA fait partie des éléments à considérer pour évaluer l’achat d’un immeuble locatif, mais il est indispensable de s’entourer de professionnels qualifiés pour nuancer sa décision. En effet, plusieurs autres éléments entrent en ligne de compte lorsqu’il s’agit de la rentabilité d’un immeuble locatif.
Pour obtenir d’autres conseils, communiquez avec l’Agence immobilière IR.
