Vous planifiez acheter une maison, un condo, un duplex, un triplex ou un quadruplex au Québec? La mise de fonds est l’un des premiers montants à prévoir avant même de commencer vos recherches.
En général, la mise de fonds minimale dépend du prix d’achat de la propriété. Pour une maison de 500 000 $ ou moins, elle peut être aussi basse que 5 %. Pour une propriété entre 500 000 $ et 1 500 000 $, il faut généralement prévoir 5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis 10 % sur la portion excédentaire. Pour une propriété de 1 500 000 $ ou plus, une mise de fonds minimale de 20 % est généralement exigée.
Dans cet article, vous verrez combien prévoir pour votre mise de fonds, comment la calculer, quels frais ajouter à votre budget et quelles stratégies peuvent vous aider à acheter une propriété plus efficacement et ainsi atteindre votre objectif .
Qu’est-ce que la mise de fonds et l’argent à mettre de côté?
Pour acheter une maison au Québec, la mise de fonds minimale est généralement :
- 5 % pour une propriété de 500 000 $ ou moins;
- 5 % sur les premiers 500 000 $ + 10 % sur le reste pour une propriété entre 500 000 $ et 1 500 000 $;
- 20 % pour une propriété de 1 500 000 $ ou plus.
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devrez généralement obtenir une assurance prêt hypothécaire. Cette assurance protège le prêteur, pas l’acheteur.
La mise de fonds représente un pourcentage du prix d’achat de la propriété que vous devez payer directement avec votre argent. Ce pourcentage influence directement le montant de votre prêt : plus le pourcentage est élevé, moins le prêt hypothécaire que vous devrez contracter le sera. Le montant de la mise de fonds a un impact direct sur vos versements pour rembourser le capital et les intérêts auprès de votre institution financière.
Avant de commencer vos recherches, il est recommandé d’obtenir une préapprobation hypothécaire. Cette démarche vous permettra de connaître le montant que vous pouvez emprunter et de démontrer aux vendeurs votre sérieux.
Quelle est la mise de fonds minimum pour acheter une maison?
Pour vous aider à calculer votre mise de fonds, voici quelques notions de base. Une mise de fonds est généralement exprimée en pourcentage du coût total de l’achat d’une propriété et il existe des règles concernant la mise de fonds minimum.
Assurance prêt hypothécaire : mise de fonds de 5 %, 10 % ou 20 %
Une mise de fonds de 5 % ou 10 % permet d’acheter avec moins d’argent disponible au départ, mais elle implique généralement une assurance prêt hypothécaire si la mise de fonds est inférieure à 20 %. Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement. Elle ne protège pas l’acheteur.
Une mise de fonds de 20 % permet généralement d’éviter l’assurance prêt hypothécaire et de réduire le montant emprunté. Toutefois, il n’est pas toujours préférable de vider ses liquidités pour atteindre 20 %. Il faut aussi conserver de l’argent pour les frais de notaire, le droit de mutation, les inspections, les travaux, le déménagement et un coussin de sécurité.
En revanche, mettre toute son épargne dans la mise de fonds peut réduire votre marge de manœuvre pour la suite, notamment pour les travaux, les imprévus ou les frais liés à l’emménagement.
SCHL, Sagen et prime d’assurance hypothécaire
Lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %, le prêt hypothécaire peut devoir être assuré par un assureur comme la SCHL, Sagen ou un autre assureur reconnu. Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement, mais la prime est généralement assumée par l’acheteur.
La prime peut être payée au départ ou ajoutée au prêt, selon la situation. Elle doit donc être prise en compte dans le calcul global du coût d’achat.
Exemple de calcul selon la valeur et le prix de vente
Si vous désirez acheter une maison de 300 000 $ et que vous versez une mise de fonds de 10 %, vous devrez effectuer un versement initial de 30 000 $ (300 000 $ X 0,1 = 30 000 $).
Voici un tableau pour vous aider à visualiser le montant du prêt hypothécaire selon le pourcentage de la mise de fonds.
| Mise de fonds | Prêt hypothécaire | ||
| Prix d’achat de la maison | 300 000 $ | 5 % = 15 000 $ | 285 000 $ |
| 10 % = 30 000 $ | 270 000 $ | ||
| 20 % = 60 000 $ | 240 000 $ | ||
Montant minimum de mise de fonds : exemple
Le montant de la mise de fonds est déterminé par le coût d’acquisition de la propriété. Certaines règles de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada encadrent le calcul du pourcentage de la mise de fonds exigée.
Voici un tableau pour calculer le montant minimum de la mise de fonds selon les trois grandes catégories de prix d’achat d’une propriété.
| Prix d’achat de la maison | Montant minimum de la mise de fonds |
|---|---|
| 500 000 $ (ou moins) | 5 % du prix d’achat |
| 500 000 $ à 1 500 000 $ | 5 % de la première tranche de 500 000 $ du prix d’achat 10 % du reste du prix d’achat qui dépasse la première tranche de 500 000 $ |
| 1 500 000 $ (ou plus) | 20 % du prix d’achat |
| Prix d’achat | Mise de fonds minimale |
|---|---|
| 300 000 $ | 15 000 $ |
| 400 000 $ | 20 000 $ |
| 500 000 $ | 25 000 $ |
| 600 000 $ | 35 000 $ |
| 700 000 $ | 45 000 $ |
| 800 000 $ | 55 000$ |
| 1 000 000 $ | 75 000 $ |
| 1 200 000 $ | 95 000$ |
| 1 500 000 $ | 300 000 $ |
La mise de fonds influence le montant du prêt, la prime d’assurance, le taux hypothécaire offert et la marge de manœuvre financière de l’emprunteur. Deux acheteurs peuvent parfois obtenir le même taux, même si leur mise de fonds est différente, mais le coût total du financement peut varier selon le montant emprunté et la prime d’assurance.
Aussi, le montant de la mise de fonds minimum exigée peut varier selon le cas. Par exemple, si vous êtes travailleur autonome ou si vous présentez un mauvais dossier de crédit, il se peut que le montant minimal requis soit plus élevé. À ce moment-là, prenez le temps d’évaluer s’il vaut mieux devenir propriétaire ou rester locataire selon votre situation.
Exemple de mise de fonds pour acheter une maison à Sherbrooke
À Sherbrooke et ailleurs au Québec, le montant de la mise de fonds varie selon le prix d’achat de la propriété, mais aussi selon votre stratégie d’achat. Un premier acheteur qui vise une maison unifamiliale, un condo ou un duplex n’aura pas nécessairement le même budget qu’un investisseur qui cherche un immeuble à revenus.
Voici quelques exemples simples :
| Prix d’achat à Sherbrooke | Mise de fonds minimale approximative |
|---|---|
| 350 000 $ | 17 500 $ |
| 450 000 $ | 22 500 $ |
| 550 000 $ | 30 000 $ |
| 650 000 $ | 40 000 $ |
| 750 000 $ | 50 000 $ |
Ces exemples ne remplacent pas une préapprobation hypothécaire, mais ils permettent d’avoir un premier repère avant de commencer les visites.
Quelle mise de fonds pour acheter un duplex, triplex ou quadruplex?
La mise de fonds peut varier lorsqu’on achète un immeuble de 2, 3 ou 4 logements. Si l’acheteur occupe l’immeuble, les règles peuvent être différentes d’un achat strictement locatif.
Pour les prêts propriétaires-occupants assurés par la SCHL, les propriétés de 1 ou 2 logements peuvent aller jusqu’à un rapport prêt-valeur maximal de 95 %, alors que les propriétés de 3 ou 4 logements peuvent aller jusqu’à 90 %. La SCHL indique aussi que la mise de fonds minimale est de 5 % de la première tranche de 500 000 $ plus 10 % du reste pour 1 ou 2 logements, et de 10 % pour 3 ou 4 logements.
En pratique, cela signifie qu’un acheteur occupant un duplex pourrait avoir accès à une mise de fonds plus basse qu’un acheteur qui achète un triplex, un quadruplex ou un immeuble strictement locatif. Les règles exactes dépendent toutefois du prêteur, du type d’immeuble, de l’occupation prévue et du dossier financier de l’acheteur.
Type de compte, marge de crédit et autres incitatifs pour constituer votre mise de fonds
L’acquisition d’une propriété représente un engagement financier important. Il se peut que vous n’ayez pas le montant de la mise de fonds nécessaire en main pour procéder à l’achat d’une maison. Comment pouvez-vous constituer votre mise de fonds ?
Il existe différents moyens d’épargner ou de rassembler l’argent nécessaire dans le but d’acheter une maison. Par exemple, vous pouvez ouvrir un compte spécialement dédié à ce projet et mettre de côté des fonds sur chaque paie ou en programmer des versements automatiques. Il existe également d’autres stratégies :
- l’épargne personnelle;
- les placements;
- le RAP;
- le CELIAPP;
- un don familial non remboursable;
- la vente d’une propriété existante;
- certaines sources de financement non traditionnelles, lorsque le prêteur les accepte.
Le régime d’accession à la propriété (RAP) pour la mise de fonds (REER)
Le régime d’accession à la propriété, souvent appelé RAP, permet à un premier acheteur admissible de retirer une somme de ses REER pour acheter ou construire une habitation admissible. Le plafond de retrait est maintenant de 60 000 $ par personne admissible.
Le montant retiré doit généralement être remboursé dans les années suivantes selon les règles du programme. Avant d’utiliser le RAP pour votre mise de fonds, il est recommandé de valider votre admissibilité et les conséquences fiscales avec un professionnel.
Pour tout savoir sur le RAP, son fonctionnement et les conditions d’admissibilité, consultez notre article complet sur le régime d’accession à la propriété.
Le CELIAPP pour constituer une mise de fonds
Le CELIAPP est un outil intéressant pour les premiers acheteurs admissibles. Il permet d’épargner pour l’achat d’une première propriété tout en profitant d’avantages fiscaux : les cotisations sont déductibles d’impôt et les retraits admissibles pour l’achat d’une propriété peuvent être non imposables.
Pour plusieurs acheteurs, la combinaison du CELIAPP, du RAP et de l’épargne personnelle peut accélérer la constitution de la mise de fonds.
Période de remboursement, 15 ans, 25 ans ou 30 ans : ce qu’il faut comprendre
Certains programmes et prêts utilisent des périodes différentes. Par exemple, le RAP prévoit généralement une période de remboursement sur 15 ans. Du côté hypothécaire, un acheteur peut parfois comparer un amortissement de 25 ans ou de 30 ans, selon son dossier, le type de prêt et les conditions du prêteur.
Une période plus longue peut réduire les versements mensuels, mais elle peut aussi augmenter le coût total des intérêts. Il est donc important de comparer les options en connaissance de cause avant de choisir sa stratégie de financement.
Coûts supplémentaires, prime d’assurance et taux hypothécaire à prévoir
Au-delà de la mise de fonds, plusieurs autres coûts doivent être pris en compte afin d’éviter toute surprise financière. Voici un aperçu des frais à anticiper :
1. Frais de notaire
Les frais de notaire, essentiels pour la clôture de la transaction, peuvent varier entre 1 000 $ et 2 500 $ selon la complexité du dossier. Il est important d’anticiper ce besoin dans votre budget, car ces frais couvrent la rédaction des documents légaux ainsi que les vérifications requises pour assurer la validité et la conformité de la transaction.
2. Certificat de localisation
Le certificat de localisation, document essentiel attestant des dimensions du terrain et de la conformité de la propriété aux règlements municipaux, représente également un coût à prévoir. Si un nouveau certificat est requis, son montant peut varier entre 800 $ et 1 500 $, selon le professionnel engagé.
3. Droit de mutation
Communément appelé la taxe de bienvenue, le droit de mutation immobilière, est un montant imposé par la municipalité lors de l’acquisition d’une propriété. Son coût dépend de la valeur de la propriété et du barème fixé par chaque ville, pouvant atteindre plusieurs milliers de dollars.
4. Assurance habitation et assurance prêt hypothécaire
L’assurance habitation est obligatoire pour protéger votre investissement en cas de sinistre. Son coût varie en fonction de la valeur de la propriété, des protections choisies et de votre dossier d’assuré. De plus, si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devrez souscrire à une assurance prêt hypothécaire, un montant additionnel qui peut représenter un pourcentage significatif du coût total de l’acquisition.
Anticiper ces frais vous permettra d’établir un budget réaliste et d’éviter toute pression financière inattendue lors de votre achat immobilier. Une réponse rapide de votre institution financière concernant l’approbation de votre prêt peut faciliter le processus d’achat et éviter des retards coûteux.
FAQ sur la mise de fonds pour acheter une maison
Peut-on acheter une maison avec 5 % de mise de fonds?
Oui, dans plusieurs cas, il est possible d’acheter avec 5 % de mise de fonds, notamment pour une propriété de 500 000 $ ou moins, sous réserve de l’approbation du prêteur et de l’assurance prêt hypothécaire.
Quelle mise de fonds faut-il pour une maison de 600 000 $?
Pour une maison de 600 000 $, la mise de fonds minimale est généralement de 35 000 $, soit 25 000 $ sur la première tranche de 500 000 $ et 10 000 $ sur la portion restante de 100 000 $.
Est-ce mieux de mettre 5 %, 10 % ou 20 % de mise de fonds?
Cela dépend de votre situation. Une mise de fonds plus élevée réduit le montant emprunté, mais il faut aussi conserver des liquidités pour les frais d’achat, les imprévus et les travaux.
Peut-on utiliser le RAP et le CELIAPP ensemble?
Oui, plusieurs premiers acheteurs admissibles peuvent combiner différentes stratégies, comme le RAP, le CELIAPP, l’épargne personnelle et parfois un don familial, pour constituer leur mise de fonds.
Quelle mise de fonds faut-il pour acheter un duplex?
Pour un duplex occupé par le propriétaire, la mise de fonds minimale peut être plus basse que pour un immeuble strictement locatif. Pour les prêts propriétaires-occupants assurés par la SCHL, les immeubles de 1 ou 2 logements peuvent aller jusqu’à un rapport prêt-valeur maximal de 95 %.
En conclusion : la mise de fonds
La mise de fonds est un élément essentiel à prévoir avant l’achat d’une première maison, d’une nouvelle maison, d’une résidence principale, d’un condo ou d’un immeuble à revenus. Elle représente l’argent que l’acheteur doit mettre de côté avant d’obtenir son prêt hypothécaire.
Le montant requis dépend du prix de vente, du type de prêt, de la valeur de la propriété, des exigences en matière de financement, de l’assurance hypothécaire et du profil de l’emprunteur.
En revanche, la mise de fonds n’est pas le seul montant à prévoir pour la suite. Il faut aussi penser aux frais de notaire, au droit de mutation, à l’inspection, aux travaux, à la prime d’assurance, aux recours possibles si une demande de prêt est refusée et au coussin financier à conserver après l’achat.
Pour poursuivre votre lecture, consultez notre blogue immobilier et les articles en lien avec l’achat d’une propriété au Québec. Un courtier de l’Agence Immobilière IR peut aussi vous aider à analyser votre situation en connaissance de cause et à cibler une propriété adaptée à votre budget.
Parlez avec un de nos courtiers immobiliers, il pourra vous conseiller.
